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如何使业主委员会不再形同虚设

·王力雄·

逐层递选与递进自治

——如何使业主委员会不再形同虚设

 

业主在购买房屋的同时也购买了房屋下面的土地使用权。房屋能为业主单独占有和使用,而土地使用权却不能与其他业主所购买的土地使用权进行划分。每位业主购买的土地使用权只能与其他业主所购买的土地使用权一起为全体业主共享,因而只有全体业主共同行使土地使用权才能实现每一位业主对土地使用权的行使。

另外,购买房屋的业主不仅生活在房屋里面,他每天需要经过楼道,使用电梯,出入楼门,停车或放自行车,要在院里散步、赏花、遛狗。即使是躲在房里不出来,也涉及到水、电、维修、安全等一系列和外面相关的因素。总之,人的房屋离不开周围环境,生活也和环境息息相关。这说的还只是和物有关的“物业”,没有涉及邻里互助,孩子玩耍,以及老人交流那些与人有关因素,那些人的因素才构成真正的社区。

有些人认为现代社会的特征之一就是共同空间的社区解体,人们在更广泛的空间建立交往。邻里关系消失,人与人的关系成了一种个人选择,而不再被空间决定。这的确是当前城市的普遍现象,人们长年累月相互间隔几十公分(一道墙),但彼此不知姓名,从不来往。商业社会能提供所有服务,简单便捷。相比之下,传统社区互助的人情关系反倒成了负担。人们不愿意“欠人情”,逐渐也就没有了人情。那么商业社会的人是否就真的不需要社区了呢?其实旧的需要没有了,新的需要又会产生。即使你可以不要邻里关系和社区互助,但只要你生活在“住宅区”中,至少离不开“物业”。我们只从“物业”的角度进行讨论,没有社区合作和邻里共商,你就无法成为名副其实的业主,只能任凭物业公司宰割;也许没有人情与互助对你不是太大的问题,但你至少不会愿意落入邻里之间无法躲避的战争。你的前后左右都是他人,是另外的家庭,你不可能完全逃脱联系,你必须与他们共处。

 

目前状况

 

目前的住宅区普遍采取物业企业管理的方式。全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%,在一些经济发达的城市甚至超过50%,像深圳等城市已达90%以上。这种方式说白了是一种集体消费——住宅区内的所有业主采取AA制方式分摊费用,雇佣专业公司对住宅区所有业主的共有区域与事务进行管理和操持。

目前住宅区的规模小则上百户,多则上千户,不可能各户与物业公司分别谈判和签约,需要大家授权给一个代理者,作为所有业主的共同代表和物业公司打交道。目前是由业主大会的方式完成授权,由业主大会选出的业主委员会作为代理者。但从效果上看,目前的业主大会和业主委员会是不胜任的。

典型如被业主称为“主仆颠倒”的现象。照理业主在和物业公司的关系中应该主是主人,物业公司是被雇佣的,应该听命于主人。现在却常常是仆人作主,发号施令,主人拿仆人一点办法也没有,没有决策能力,没有监督手段,不知道给仆人的钱是怎么花的,想解雇都做不到。这种现象目前非常普遍,成为一种常态。

为什么会出现这样的状况,主人成为弱势一方,仆人却高高在上,恃强凌弱?根源就在于业主不能有效地组织起来,缺乏相互沟通、交流和共同行动的能力。面对物业公司的“一元化”组织,如同一盘散沙。被物业公司各个击破,把玩于股掌也就顺理成章了。从这一点而论,当前业主的组织形式——业主大会和业主委员会足以被证明不是好的制度设计。

搭便车的心态在业主中是相当普遍的,这也是造成业主涣散和弱势的原因。业主对此当然有责任,但参与成本太高和可以搭便车的制度设计却是根本。我们需要找到一种制度,尽量减少业主的参与成本,而降低搭便车的可能。

有了制度却不是一个有效制度是最糟状态,没有制度可以建立,动力大而障碍小,有了制度就只能在制度基础上按照制度改革,糟糕的制度本身就会由此构成改革的最大障碍。而对于克服这种障碍,是需要业主们克服搭便车的心理,共同努力的。没有这种共同努力,糟糕的制度永远无法改进,业主的涣散和弱势也就只能延续。

那可不光是物业服务质量差一点的问题,也不仅仅是所交物业费长年累月被滥用和剥夺的问题,更严重的是,作为大多数业主人生最大的投资,如果你自己不关心,不经营,任住宅区管理不善,品质下降,你的投资就会随房价下跌不断萎缩,你的财产将无法保值。而掠夺性的物业管理,只使用,不投入,不维修,追求利润最大化,等到不能不投入时就撤走,把多年积累化为己有,那时新的物业没有能力接前面的烂摊子,或者即使强接也只能勉强维持,住宅区那时会落入整体困境,直至难以维系,每个业主都不能置身于外。对这种前景,目前多数住宅区因为刚使用不久,还没到眼前,但如果现在没有长远眼光,组织起来,防患于未然,将来是躲不过去。

所以,要捍卫自己的财产,就必须改变现状,寻找新的组织形式,有效组织起来。为此,我们先看目前的业主大会和业主委员会的缺点在哪里。

 

当前业主大会和业主委员会的缺点

◎规模是业主大会的难题

200391起施行的《物业管理条例》第十二条规定,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。北京的望京西园四区高楼林立,达19幢之多,粗略估计有四五千户人家,其中约有一千四百多户租给了韩国人。先不说能否开起业主大会,仅一个开会地点就成了无法解决的困难。“5000人的业主大会上哪儿开?难道要上人民大会堂开去?”这是当地居民的问话。

某住宅区业主委员会主任张女士一回忆起三年前组织成立业主委员会的情形就无奈地摇头。为了通知业主,她和几位热心者在一周多内时间,每天晚上在24层楼中爬上爬下,挨家挨户通知,可是,因为是外销公寓,许多业主长年出差在国外,仍然有一部分人联系不上。为此,她们几个还自费打过国际长途,拖了近一年才勉强凑够人数(有的是通过书面委托)开了业主大会。

这还仅是开会。进入实质问题的讨论就更是困难重重。过大的规模导致沟通困难,业主之间统一意见困难如山。要想大家全部一条心几乎是不可能的事。虽说理论上业主大会可以采用少数服从多数的原则,但并没有能力强制少数服从,对不服从的现象只能听之任之,这时就会出现类似“一票否决”的情况。以解决纠纷为例,即使大部分人都同意凑钱请专业律师处理,只要有少数人不交自己那一份,其他人也就不愿意自己拿钱解决问题,让那些不拿钱的人一起受益。

规模造成的困难在面对物业公司时更明显。举例说,有房地产律师论证,对于有几千户居民的社区来说,物业公司基本上不可能被炒掉。既然无法找到开几千业主会议的地方,就只能采用书面形式征求业主意见,而靠挨家挨户敲门不可能在同一天征集到三分之二业主的反对票,物业公司就可以抠法律的牛角尖,以此为由拒不离开。

因此,业主大会不可能成为一种实体组织,顶多是业主之间的一种非常松散的议事形式,而且在空间、时间上都受很大限制。

理论上,业主大会有一个日常执行机构——业主委员会。业主委员会由数个委员组成,委员由业主大会选举产生。但是在现实中,选举首先就受制于规模太大,业主之间互不了解,因此在选举中不知道谁是合适人选,应该选谁。即使业主委员会的选举目前在中国是相对自由,较少被官方操纵的,这种选举也照样不能达到理论上的作用,无法保证业主委员会能够代表业主意愿与利益。

实际上,目前业主委员会往往由在维权中露头的人,或者是积极毛遂自荐的人当选。中海雅园业委会的一些委员甚至表示,他们并非由选举产生,而是在住宅区业主急于解决车位问题的情况下,有人自告奋勇,有人起哄凑热闹临时凑成的。当住宅区21名业委会委员产生出来的时候,绝大多数人连彼此叫什么都不知道,更不要说广大业主对他们的了解了。

如此产生的业委会成员中有好的,也有目的不纯的。哪怕是看似自发维权的积极分子,有人目的也仅是出于利用业委会“维权”而出面竞选。那种人一旦掌握业委会,就可能把住宅区带进旷日持久的“维权运动”,一种结果是走向冲突的极端,一种结果是以维权作为筹码与物业公司和开发商交易,捞取个人好处。还有一些选举干脆被开发商或物业企业操纵,背后支持他们所指派的人当选,从而达到控制业委会的目的。这些内幕大都深藏暗箱,一般业主无法知晓,至少在开始阶段很难了解。因此他们只能凭借极其表面的判断在候选人中所做的选择,只是上演貌似民主的形式。

 

◎业主委员会形同虚设

有些住宅区虽然成立了业主委员会,但是基本没有作用,只是形式,既没有固定的办公地点,委员又不肯透露个人联系方式。业主甚至从来没见过委员的面。

对委员的这种态度也可以理解。除了退休者以外,他们都有自己的工作,能力越强的人工作越忙,业余时间越少,而业委会的工作都得利用业余时间。业主委员会直接面对千百家业主,任何事情都会因此变得十分烦琐。前面讲过召开一次业主大会就可能需要张罗一年,很难想像有人会愿意长期义务地承担那样繁重的事务。一时的正义感和对社区的奉献是可以的,不能指望持久。何况没有对个人的报酬也就谈不上制约,对免费义工不能有太高要求,罢免也不构成威胁,稍嫌麻烦和稍不顺心就可以拂袖而去,根本不求下届能保持当选连任。

目前多数业主委员会都是没有报酬的,甚至没有工作经费,业主委员会成员不但要牺牲自己的休息时间甚至工作时间,还要为住宅区事务自掏腰包打车、复印文件等,仅电话费一项每年都要多花上千元。所以说业主委员会的委员要么是“活雷锋”,要么自然而然就会落入只挂虚名、不做实事的状态。

责备业主委员会的委员不负责任是容易的,然而更重要的却在什么是导致这种状态的根源。说一句“民主是需要成本的”很动听,但成本一旦高到没人付得起和愿意付时,民主就必然只能流于口头。尤其是这种为民主的牺牲集中在几个人身上,其他业主什么都不做,只是横加指责的情况下,就会更是难以为继。

 

◎业主为何“冷漠自私”

比较有工作成效的业主委员会,往往在成立之初能得到业主的普遍支持。因为那时需要解决的问题是所有业主共同面对的,如核准面积,通水通气,绿地建设,开发商委托的物业管理公司撤离等。这些问题解决后,业主们对业主委员会的支持度就开始降低,甚至不闻不问。遇到事情顶多口头支持,一到真需要出钱出力的时候就躲了,只想搭便车。要去遛狗,或是看电视连续剧都可以成为不参加业主大会的理由。

有个住宅区每套房子都在50万元以上,贵的250万元,可以说业主基本都是百万富翁了,但是为维权诉讼集资的时候,最多的只出到50元,有的只拿1元钱的硬币。几个发起人花了三个多月,每个人都贴了几百元交通费和复印费,最后因为筹集不到诉讼费,连立案都立不了,原来轰轰烈烈的事情只能不了了之。(北京晨报 秦兵)

住宅区的早期纠纷主要是在发展商和业主之间,再后来是物业公司和业主的矛盾,而现在,业主和业主委员会、业主委员会内部的矛盾逐渐升级。而这种矛盾更复杂,更难解决,对社区的伤害也最大。业委会的成员抱怨自己没有报酬地为住宅区事情奔忙,其他人全不费心等现成的,干的好是应该的,出一点问题就会被人骂成“叛徒”,甚至堵上家门闹事。这样下去,将不会有人愿意承担业委会的工作。

本来业主委员会是维护业主利益的机构,可是却频频出现业主与业委会对立的现象,业主不支持为自己办事的“执行机构”,不信任自己选举出的业主委员,这在逻辑上是不通的,说明肯定是制度的设计存在问题,才会导致这样的悖论。问题的根源还是与规模有关。在一个大规模的委托代理系统中,代理人和被代理人之间不可能充分沟通,相互不可能充分了解,因此动员、响应和协同行动都会非常困难,产生隔膜和怀疑也不可避免,何况确实存在着代理人利用大规模系统的沟通困难以权谋私的可能与事例。

 

◎谁来监督业主委员会

北京娱乐信报曾报道,北京的凤凰城业委会不顾业主的强烈反对,非要进行住宅区锅炉更换,后来大家了解到业委会主任开的公司是做锅炉生意的。那主任一人独占了住宅区的顶层会所,对外宣称做业主委员会的场地,实际整层200余平方米的顶层会所用做他经营个人公司的场所,并对外公开挂牌营业。

某住宅区成立业主委员会后马上更换物业管理公司,进行招标,并要求前来投标的物业管理公司缴纳10万元投标押金。由于业主委员会没有专门账户,把投标押金转入一位委员的公司账户。最终交了押金的公司虽然中标,却由于种种原因无法进入该住宅区,要求退钱,业主委员会却不退。后来物业管理公司起诉那个业主委员会,打赢官司后却发现,原来的几位委员已经离开了业主委员会,钱也花没了,无法退钱,而新的委员会对此一无所知。

类似故事经常听到。业主中大多数人消极地置身住宅区管理的事务之外,少数人却可能积极入,其中不排除有人存在实现个人权欲或向开发商主张个人优惠待遇的问题。更糟糕的是,后者往往利用前者怠于主张权益的心理,以全体业主的名义实现其个人目的。

北京朝阳园业主委员会主任舒可心感叹,很多住宅区业主委员会没有报酬,而身边又有很多诱惑,所以很容易出问题。 舒可心举例说,有家物业公司曾表示给他六位数的报酬,让他换掉原住宅区的物业公司。他认为出于个人利益而竞选业主委员会成员,就存在搞腐败的可能性。更普遍的情况是开发商或物业公司私下对当选的业主委员进行收买,以免收物业费或水电费等小恩小惠,让当选的业主委员会放弃监督他们和维护业主权利的职责。

业委会没有主管单位,既不在工商局注册,也没有行业主管单位,在有关部门办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定,而根本不管其具体的行为。所以对业主委员会的监督机制严重缺失,几乎是空白。理论上业委会由业主大会制约,然而业主大会本身联系松散,召集困难,没有自主开会、决议和行动的能力。别说现在没有监督业主委员会的法规细则,即使有了,业主的松散群体想实施细则,也离不开主持人。而能够充当业主大会主持人的恰好是应该被监督的业委会。如果业委会不想被监督,不去进行主持,监督也就无法真正进行。再周密的细则也是白扯。这是当前业主大会和业主委员会制度存在的最大问题。

另一方面,监督机制的缺失使得业主委员会处于一种“偷不偷都是贼”的处境,业主不放心,业委会的成员也不满意。有的住宅区为了能够监督业委会再成立一个“业主委员会监督委员会”,但是谁来监督“业主委员会监督委员会”又成为同样的问题。

换届的重新选举是业主对业主委员会的最终制约。利用职权谋了私利的委员(如果被发现的话)可以被选举罢免。然而他们该得的好处已经得到,是否再当选并不重要。对换上的新人,开发商或物业公司可以故伎重演,无非再拿出九牛一毛,又可以换来直到下届选举的相安无事。

 

◎定期选举

在大规模选举中,由于人们难以了解候选人的真实情况,往往凭表层印象和不充分的信息决定投票,因此选上的人可能并不合适,或者当选者在任期间会发生变化,这时就看出定期选举存在的弊病。在没有到法定的换届选举日之前,对当选者进行中途改选是非常困难的。一方面,多数业主对当选者的所作所为难以知晓;另一方面,即使众多业主希望改选,但超出一定规模的弹劾或改选必须有“主持”才能进行,业主委员会只要“不主持”,改选就很难自发的得到实现。

即使是皇帝,如果只能定期任免手下大臣,不能随时撤换,其权力也会大打折扣。即使大臣总体上还保持服从,很多具体问题上都可以(而且必然会)按照自己意志而不是皇帝意志做了。皇帝的权力之所以是绝对的,很大程度就在于他对官员的任免是随时的。西方民主制的民众权力之所以有限,原因之一就在于不能随时选举,只能间隔数年进行一次,因而给了当选者脱离民众意志的可能。

如果能够随时被罢免,前面说到的那位业委会主任也就不会有胆量明目张胆地把住宅区会所当作个人公司的经营地了。对他来讲,定期选举的任期内占用了会所就能省下好几万房租,下次选不上也已经赚了。

 

改进业主委员会的几种方法

 

所谓的几种方法,其实都可以包纳在同一个体系中。关键在于如何实现自下而上的自治。只是考虑难易程度,将其分解开来,从局部到全面,从简单到复杂,以供不同的住宅区根据自己的具体情况来选择。

 

一、聘用业主经理

这个方法是最简单的。但需要有一个前提,即当选的业主委员都能始终保持公心,只是缺少时间和精力做具体事务。有了这个前提,改变目前业主委员会形同虚设的状况,最简单的和最有继承性的方法就是由业主委员会聘用一个专职经理(或叫执行秘书)。

 

◎“董事会-经理”模式

我们的住宅住宅区人口少的几千人,多的上万人,往往不比美国的市镇人数少。美国市镇基层政府所采纳的公司治理结构、聘用市镇经理的经验可以给我们一些启发。我们不妨把住宅区当作一个由众多持有房产的股东联合组成的公司,目标是财富的增值或保值(把生活质量也视为价值的组成部分),首先由股东选举董事会,但仅有董事会是不够的,还需要由董事会聘用公司的经理,执行董事会的决定,完成日常工作。对住宅区而言就是先由业主选举业主委员会,然后由业主委员会聘用业主经理。凡是重大事项都由业主委员会讨论决定,业主经理则负责执行日常的具体事务。业主经理对业主委员会负责,业主委员会随时可以通过表决方式对其进行重新任免。

一个住宅区哪怕只有一个业主经理(必要时可再雇工作人员)专职负责业主委员会工作,业主委员会的状态就可以大大改观,形同虚设的现象也可以得到解决。业主经理要做的不是具体的物业管理,而是检查和监督物业公司的工作。有这样一个人每天专职盯着物业公司,锲而不舍地代表业主的利益提出要求、发现问题、向业主委员会汇报和建议,以及寻找适用的法律依据,足以使物业公司不敢松懈,暗箱操作的可能性也会大大降低。

业主经理当然需要付工资,而且工资不能低,才能保证其忠心和负责,也才能使其在随时罢免的可能性面前受到制约。

有人也许会对随时罢免提出质疑,会不会出现动辄罢免的情况,而无法保证连续性?其实随时罢免只是制度提供的可能性,并非一定会在现实中发生。反而因为有随时罢免的可能性,能够约束经理时刻追随业主委员会的意志,因此就没有对其罢免的理由,使合适的经理能够长期做下去。

业主对业主经理有意见,可随时向业主委员反应。如果业主委员会始终不作为,业主可以自发举行业主大会,越过业主委员会直接罢免业主经理。

 

◎弥补业主委员会的非专业性

目前,住宅区物业管理中出现的一个棘手的新问题是,业委会成员来自不同的行业,业委会的工作只是业余,而物业管理却是专业性很强的工作。如电梯是否需要大修?一次工程款是10万元,还是20万元的问题,维修基金的运作、住宅区的绿化、对物业公司的选聘等,业委会成员往往是外行;与物业管理企业签订合同、物业管理企业承接物业时办理验收、审核物业费的使用,以及出现纠纷时进行处理或“维权”,都需要充分的法律知识、理财能力、工程审计和施工监理等专业素质。而对此,业委会成员不可能全都具备。因此在与物业公司关系中,业委会作出的决定常受到物业公司质疑,导致“外行”在“内行”面前的尴尬。其结局要么物业企业以自己的专业优势主导了业主委员会,使其在懵懵懂懂中人云亦云;要么造成业主委员会与物业公司的冲突不断升级,有的业主委员对物业管理的法律法规以及自身权利义务都不是很清楚,却动辄不满意就要炒掉旧的物业重新招标,最终使正规物业公司认定那是一个“烂物业”而不投标,投标的只是那种为了“拿项目”物业公司,社区却从此步步下坡,难以挽回。

业委会委员自己不可能、也不必要成为全能专家,对此,聘用有专门知识的业主经理就成为另一种选择。业主经理也许在未来可以成为一种专门职业,他们不一定样样都能自己上手,但他们知道上那里去找相关的律师、会计师、审计师和工程师;了解不同等级、不同水平物业公司的情况;懂得与物业公司签订合同的流程和要求,能够把关;熟悉维修基金的运作;可以组织对物业公司提交的工程预算和账目进行审核与审计。而他并不是自己做主,只是给业主委员会提供专业知识和选择,一切由业主委员会决定。

 

◎业主经理不能解决全部问题

一个认真负责的经理可以解决业主委员会虚设的问题,前提是必须忠于业主的利益,如果业主经理是利用职权为个人谋私利,或是能够被损坏业主利益的势力收买,那样的经理就不但不会有好的作用,反而因为具体事务都由其经手操办,给业主带来的损害可能更大。

能否避免业主经理的以权谋私或不尽职守,取决于业主委员会能否有效地制约业主经理。这首先要求业主委员会本身对业主利益忠诚负责,其次业主委员会能够对业主经理认真监督,第三一旦发现问题及时采取措施,直至对业主经理进行撤换。如果业主委员会能够做到这三条,业主经理就不敢对工作不负责任,不敢以权谋私,也不敢和物业公司串通,因为那会立刻遭到处罚和罢免。物业公司也不会去试图收买业主经理,因为那样的业主经理会被罢免,钱就等于白花。如果真能达到这种状况,通过聘用业主经理的方式——最简单和最有继承性的方式——就能解决目前存在的大部分问题。

问题就在于业主委员会能否保证做到上述三条。聘用业主经理只解决有人做事的问题,并未触动目前的体制。如果前面所谈的业主委员会弊病仍然都存在,就既不能认真地实行监督,也不能保证业主委员会自身不被物业公司收买,那么它又如何能去制约业主经理呢?说不定还会要求业主经理去做违背业主利益的事情哩。

所以,聘用业主经理解决问题的办法建立在一个并不可靠的假设之上。要做到真正保证业主委员会的尽职和忠诚,不能指望人的自觉,而是要靠制度,就必须解决对业主委员会进行监督和制约的问题。目前的业主委员会制度最缺的恰恰就是这一点。

为什么在美国实行市镇经理方式可行呢?因为制度是一个体系,美国所存在的新闻自由、竞选、民间组织、权力分立和制衡、长期的民主发育所形成的完善法治、众多的参政议政渠道、政治道德和传统,还有长期的社区共同体等,都能够提供民众对市镇当局的了解和制约。而在我们的社会,上述因素大部分还未形成,在没有其他配套措施的情况下,仅有一个业主对业主委员会的选举,就特别要求有非常合适的选举方法,才能避免选举流于形式,并且依靠选举来解决目前面临的问题。

 

二、业主委员会的逐层递选

◎方法

首先由适当数量的相邻业主结合成小组,在组内选举组长。选举可以随时进行,也就是可以对当选组长随时进行罢免撤换。

之所以由相邻的业主结合成小组,在于邻居具有较多的相关因素和共同关注的问题。如同一层楼的居民使用共同楼道、公共照明,面对楼道卫生和噪音等,结合成小组,适于面对共同问题表达意见和讨论解决。

小组的合适户数以六七户为佳,但没有硬性要求,根据具体情况区别对待。如有的楼每层八户,可以组成一个小组;有的楼每层只有三户,可以由相邻两层六户人家组成一个小组;若一个单元十几户人家组成一组也不是不可以。原则上每组户数一般不应超过十几户,才能不妨碍沟通。如同住一层的几家人,在楼道中招呼一声,人们站在自己家门口就可以商量事情,且都能表达态度,充分讨论,表决也是简单易行。在这种范围中,人们彼此容易了解,进行的选举也较真实可靠,而且可以随时举行选举。

计算小组表决的票数,或者按业主一人一票,或者按建筑面积,这需事先约定,且整个住宅区是统一标准。无论按哪种方式计票,当选组长需要得到三分之二以上票。之所以这样要求,是因为当选组长要代表本组参加下一层次投票,没有本组三分之二以上票,代表性不够。

若小组选举中无人达到三分之二以上票,可以对得票前两名进行复选。如果仍然达不到,落入选举僵局,可由得票多者作为代组长行使职责。其履职过程中被大家认识,使其得到足够票数以转正,或者再另选他人,将其更换。因为选举可以随时举行,因此这种选举僵局不会持续太长的时间。

限制选举范围是非常重要的。如果选举的范围超出邻里之间,不用说一个住宅区有上千户业主,就是一栋楼里近百户人家,就很难具备同一时间和空间进行选举,人们也不能充分交流和相互了解。选举必须有人主持,也就只能采取定期方式,那样的选举缺乏真实基础,落入与现在同样的状况。

选举限制在能直接沟通的范围,选举可以随时进行,这是逐层递选制的两个基本原则。选举的继续延伸也遵照这两个原则:如由一栋楼内所有小组的当选组长组成下一个选举范围,以三分之二多数票选举楼长。

由组长进行的选举,计票方式和小组内选举的计票方式保持一致,或是按业主人数,或是按建筑面积。每个组长的投票数相当于其所属小组的业主人数总和或建筑面积总和。

若一个住宅区内的楼不多,若干当选楼长可以直接组成住宅区的业主委员会;若住宅区的楼比较多,不妨就再分一层,由相邻几座楼组成“片”,选举本片代表,再由各片代表组成住宅区的业主委员会。

业主委员会对住宅区事务的大政方针进行决策,以三分之二多数选举业主委员会主任和聘用业主经理;业主经理负责对业主委员会决策的日常执行,委员会主任负责对业主经理的日常监督和管理。

业主委员会的决策若需表决通过,表决计票方式与下面各级计票方式相同。除了选举委员会主任和聘用业主经理,一般决策有二分之一多数即可通过,以免过多陷入表决僵局。

 

◎随时选举会不会导致不稳定

随时选举的原则比较容易引起质疑,会不会导致动辄选举,当选者如走马灯般上下轮换,无法保持稳定。其实,“随时选举”只是一种规则,是理论上的存在,并非说一定就会在实际中发生。相反,正是因为存在“随时选举”的可能性,实际发生的选举可能比定期举行选举还要少。所谓“随时选举”,处于含而不发的状态。

原因在于,有了随时选举的前提,每个当选者(例如我们这个话题中的组长、楼长、业主委员会委员)在进行决策和表决前,便会在头脑中首先进行“模拟选举”——即对他将要做出的决策和表决,他的选举者中反对和赞成会是怎样比例。如果他希望保持当选,就必须使自己总是得到多数赞成。而小范围内的选举沟通直接、彼此了解、反馈迅速,当选者因此能清楚地预见及了解选举者的反应,从而随时进行修正,保证自己始终能得到三分之二以上选举者的赞同。通过这种“模拟选举”对当选者的约束和当选者的自我调整,其决策和表决总是能受到多数选举者赞成,重新选举因此也就会变得没有必要了。

有人提出,这样的结构会不会每换上一个新的选举人,就会要求重新选举?如某组新换了组长,就提出重选楼长的要求?对此不必担心,即使新换的组长要求重选楼长,然而一个组长并不能更换楼长,除非是那楼的多数组长都同时换成新人,更换楼长才有可能。但既然不实行定期选举,各组组长同时换成新人的可能性极小。由此可说,在逐层递选制中,合适的当选者可以相当稳定地保持其位置。

 

◎逐层递选能否进行隔层的制约

有人会认为逐层递选中的普通业主只能在小组一层行使权利。而普通业主不能选举业主委员会,也就会失去对业主委员会的制约,因此照样无法防止业主委员会失职或被物业公司收买。

其实不然,逐层递选制是能够自下而上地约束住每个层次当选者的。实现这种约束,靠的是一种我称为“经验延伸”的性质。举例说,一个普通业主能了解自己所属小组和组长的详细情况,同时也会了解本楼和住宅区的主要状况,还能通过正式非正式渠道得知其他楼的部分情况,这就是一种经验延伸。这种经验延伸是一种必然状态。任何“母子”形式的组织结构,“子结构”成员都有向“母结构”延伸经验的能力。延伸的多少与母子结构各自的规模成反比,规模愈小,延伸得愈多。逐层递选制之所以需要较多的层次,除了因为随时选举的范围不能太大,还有就是为保证这种经验的延伸。

正是这种经验的延伸,为普通业主通过逐层递选进行隔层制约提供了手段。组长在楼一级所进行的选举和决策,不可能瞒住本组业主(加上还要建立保证上层透明的制度)。只要本组业主察觉组长和楼长有串通行为,违背本组业主利益,就可以通过随时选举将其更换。这就制约了组长在楼的层次必须代表本组业主利益,而这样的组长也就不会容许楼长在更高一层进行谋私。组长们首先要选出能满足本楼业主利益的楼长,其次只要发现楼长有损业主利益时,就会对其制约或更换。

这种“经验延伸”使得被推举到上层的当选者不能摆脱下层监督,无法结成小集团相互勾结和对下欺瞒。“经验延伸”在每一层都存在,中间不会发生中断,自下而上都被这种延伸所约束,每层都必须对选举其的下级负责。层层负责的最终结果就是对所有业主负责。

对此形象比喻就如多米诺牌,第一块压住第二块,第二块再压住第三块……一直压到第N块。每块牌压住的下一块牌的部分就相当于延伸过去的经验。即使压住的部分只有一点,下一块牌的任何动作也都会通过那一点传给前一块牌。在逐层递选的多米诺系列上,第一块牌是普通业主,他们的经验延伸只压住组长,但组长又压住楼长……直到业主委员会。这时虽然普通业主与业主委员会之间隔了层,但是业主委员会的当选者却不能由此摆脱普通业主制约。就像第N块多米诺牌倒下是因为第一块多米诺牌导致的一样,第N块牌的任何动作也会通过一块压一块的多米诺系列传递到起始的第一块牌,受到第一块牌的制约。同理,只要普通业主能通过随时选举制约组长一层,就能通过“一层压一层”的经验延伸,有效地制约业主委员会。

 

◎除非收买全体业主

如果能够把“经验延伸”保持完整的递进链条,物业企业收买业主委员会的现象就不再有可能发生。

举例说,假如物业公司给业主委员会成员私下送了钱,或是许诺免收其物业费水电费等,即使做得非常秘密,不光普通业主不知道,即使是选举了业主委员会的选举人(如组长)都被蒙在鼓里,但因为范围很小,组长们马上就能发现,他们在选举楼长时要求当选楼长在业主委员会中保持的立场,突然发生了变化,物业公司没有受到应有的监督和制约,业委会聘用的业主经理也没有尽到为业主维护权利的职责,业委会却没有进行问责和更换,那么不管是否掌握业委会成员收受贿赂的证据,仅因为他们的失职,就已经可以对其进行罢免,再推举新的楼长进入业主委员会。

做进一步假设,加入接受了贿赂的楼长为了免遭罢免,把贿赂分出一部分去贿赂选举其的组长。先不说贿赂分散而失去吸引力,即便组长们因此真被收买,也和物业公司同流,不再维护业主权利了,普通业主会通过住宅区的管理状况、物业公司表现等感知到组长失职,从而以随时可进行的选举对其更换。新的组长们又会去更换楼长。于是按照同样逻辑,不想遭到更换的组长又得分出自己得到的贿赂收买本组普通业主。这样,最终除非是全体业主都能被收买,物业公司的收买才能算成功。

在现实中,这样的贿赂链条是不可能出现的。因为分享贿赂的人数不断增长,受贿就不但不是赢余,且会成为负数,还会成为众所周知的把柄,在道德上蒙受羞辱,那时谁还再去行贿受贿呢?逐层递选制创造因此可以创造成出一种行贿和受贿都不可能发生的环境。

 

◎业主的参与度计算

有人认为,不管现在的业主委员会制度有何种缺陷,普通业主至少还拥有对业主委员会的一票权利,如果实行逐层递选制,普通业主只选举组长,对业主委员会就什么权利也没有了。

其实,衡量权利关键要看的是权力源头在哪,而不是任免到哪一层。帝王只任免身边大臣,无需去任免下级官员,权力并不受影响。在递进民主制中,权力源头在普通业主,因此即使只选举组长,按照“一层压一层”的关系,也不会失去对业主委员会的权力。

不妨设定一个“选举参与度”的指标进行分析:

如果一个住宅区有1000名业主,采取定期选举,每二年选举一次,每个参与度是1/1000人×1/(365天×2)73万分之一。

而实行逐层递选制,假设你的住宅区分3层,平均10个业主组成一个小组选举组长;10个组长组成一个楼的管理委员会,选举楼长;最终由10个楼长组成住宅区业主委员会。因为递进民主制可以随时选举,所以每层成员的选举参与度只考虑人数,不必考虑时间(理论上天天都可以选举)。普通业主在小组的选举参与度为1/10;组长在楼的选举参与度为1/10;楼长在住宅区委员会的参与度为1/10。同时因为“经验的延伸”,保证了每层当选者都受选举者制约,普通业主的意志不会在递进过程中被稀释,无论在组长范围还是在楼长范围所进行的选举,都是在反映普通业主的意愿,即相当于普通业主参与的选举,因此普通业主对住宅区的总体选举参与度应该是:1/10×1/10×1/101/1000。也就是说,在逐层递选制的结构中,每个普通业主的选举参与度达到最大值。

当然,这种选举参与度的最大值只是理论存在,现实中不会有人天天都关注住宅区事务,但至少逐层递选的结构提供了这种可能性。人不去做不是因为做不到,是因为不想做。而目前实行的选举方法,则是想做也做不到。千人规模的选举只可能两三年搞一次,因为超出了“经验范围”,选举者的制约能力也必然降低。普通业主可以拥有对业主委员会的直接选票,但因为那选票并无作用,等于徒具形式。正因为目前的业主委员会选举形式大于内容,许多业主甚至两三年才举行一次的选举也不参加。考虑这一点,选举参与度就连73万分之一也达不到了。

 

×   ×   ×   ×   ×

 

一个通过逐层递选产生的业主委员会,再加上聘用业主经理,可以成为较好解决“物业”问题的结构。那种结构可以免除业主委员的负担,弥补业主委员的非专业之缺陷,只需商讨大政方针,加之监督业主经理,一切具体事务都交由业主经理专职承担和操作。那种结构使业主不仅具备“头脑”,还能具备“手脚”,因此可以改变以往在物业关系中只能处于弱势的地位。反过来,面对今后必将不断增加的市场竞争,物业公司只有通过最大程度地满足业主需求,获得业主满意来保证自身的生存发展,从而促使物业管理和服务水平不断提高,业主利益由此能够得到较好的保证。

 

三、社区的递进自治

◎递进委员会制

“逐层递选业主委员会+聘用业主经理”的方式,适用那种业主普遍有钱却无时间的住宅区。业主们不把省钱放在第一位,也不求有丰富的社区生活,只求有好的物业,安全、安静、绿化等。然而更多住宅区的业主是普通居民,不那么有钱,时间较多,尤其是退休者较多的住宅区,往往有各种专业人才,热衷建立社区生活,也愿意以自己时间换取物业费的降低。对这一类住宅区,“递进自治”的方式就可能更为合适。

实现“递进自治”需要有两个部分,一个就是刚说过的“逐层递选制”,另一个则是“递进委员会制”。

递进委员会制指的是逐层递选的每个选举范围同时构成一个委员会。委员会的职能除了进行选举,还要进行本范围的自治管理。委员会中的当选者既成为逐层递选制中高一层的选举者,同时也是本委员会自治的日常执行者(相当于行政首长),以及上一级委员会的委员。

具体举例说,按楼层形成的业主小组同时是小组自治的委员会,每个业主都是小组委员会成员。委员会的主要职能是组内事务的“立法”,有关小组的大事都需要由委员会讨论决议,以多数通过。选出的组长职能在于“行政”,执行和实现委员会决议,同时组长亦自动成为下一层——楼管理委员会成员,参与楼的事务的“立法”,具有表决权和选举楼长的投票权。

对一个邻里组成的小组,委员会、立法、行政一类的概念似乎都颇过分,平时可能也无多少事务需要讨论和表决,组长要做的事情不会太多,共同事务也许只是大家均摊共用照明的电费,或是约定不能在共用楼道乱放杂物等。到了楼的范围,组长组成楼的管理委员会,需要讨论决定的事务就会多一些,如电梯运行和维修,楼层之间的噪音,楼门前的自行车停放,邮件和信箱的收发管理,也许还包括与其他楼发生交涉等。凡是委员会做出的决议,当选楼长负责执行和实现。同时楼长自动成为更高一级委员会成员,拥有相应的权利。

由各楼楼长组成的管理委员会——如果上面再无其他层次,也就是住宅区的业主委员会,要讨论和决定的事务就更为关键,包括选择物业公司,与物业公司谈判,提出要求,进行互动和监督等。而对不打算聘用物业公司管理,由业主进行自治的住宅区,则会有更多事务需要业主委员会进行商讨和决策。

前面说到逐层递选制时,主要强调的是选举功能,住宅区的决策集中在业主委员会,其他层次都不担负决策,只进行选举。但是在选举的同时,选举者对当选者必然会提出要求,对“大政方针”也会发表看法和进行讨论,所以逐层递选制其实也已经包含了一定的委员会决策功能。

 

◎委员会机制

委员会是个长期被滥用的称呼。名副其实的委员会应该具有以下几个性质:

所有成员无论在发言权还是决策权上都是平等的;

决策以委员会成员通过平等协商方式达成;

平等协商的前提是每个成员都能充分交流和表达,并能彼此直接互动;

因此委员会规模不能超出其成员可直接互动的范围。

以上述性质进行衡量,以往很多名义上的委员会既没有成员的平等,也没有良好的协商,更不能充分交流与表达,规模大到委员之间互不相识,遑论互动。而递进民主制的委员会则完全符合以上性质,除此还符合从政治学角度对委员会机制的另外描述:

委员会运行的机制本质上不是多数原则,而是对不同意见的综合

委员会达成的决策经常能获得委员会内部一致通过,原因就在于综合了委员会每个成员的意见。虽然委员会有时也付诸投票表决,但那经常是出于程序要求。摊牌——即实行少数服从多数以打破僵持不下的局面——只能是偶尔的,如果成为常规,就意味该委员会已经无效,丧失了委员会机制。多数原则是非委员会机制和委员会机制的分水岭。多数原则是总和为零,委员会机制则可实现总和为正数。

内部的交换

交换理论认为大量社会互动可以被概括为“人们之间带有报偿性的交换活动”。委员会不是只解决单个问题的临时组织,而是面对一系列问题的决策团体,因此委员会具有长期交易、相互延期补偿的机制。每个委员都期望所做的让步会在下一次换取对方让步,这成为委员会的工作常规。这种常规看似脆弱而靠不住,却广泛有效,因为其依赖的是十分现实的刺激和奖励。破坏这种常规,对委员会整体及对每个委员都是所失大于所得,因此如果某个委员无休止地不妥协,便可能被逐出委员会内的互惠关系。

在以多数票做决定的机制中,参与者不是面对一系列问题,而是孤立地面对单独问题,其决定自成一体,无法形成和利用彼此之间的“交换”,因此只能形成减法式的对抗关系,以及赢家通吃的结果。委员会机制正是通过系列过程的互动,打破彼此的孤立和自成一体来解决这个问题。

利用强度差别,允许选择序列

有人会担心委员会中形成一个相互联合的稳定多数,长期压制委员会内的少数。这种情况在委员会中不会形成,原因是:如果委员会内存在一个总是受挫的固定少数,将使那少数变得越来越激烈,放弃合作,处处对抗和刁难,最终使委员会的决策成本上升到无法承受的地步。委员会的价值也就因此丧失殆尽,不再成为委员会了。

这就是强度差别的作用。一般来说,处于劣势的少数派总是要比处于优势的多数派更为激烈,因为其需要以态度的激烈增加自己的额外份量。这种强度差别有一定好处,因为温和派向激烈派让步是团体协议的重要机制。强度完全一样反而不易达成妥协。不同强度所带来的“协商性”可以成为少数派的加权,成为对少数的一种兼容。由此看出,委员会机制可以利用强度差别,而多数原则对强度差别则无法利用,只能视为无差别的计票数字。

另外,多数原则只容许表达赞成或反对,因此参与者只能有一个选择。委员会决策机制允许参与者有选择序列,每一方都可以有自己的第二或第三选择。这就给让步妥协创造了条件。而容许存在选择序列的前提是参与者可以进行直接沟通与互动,以循环的试探-反馈进行讨价还价,最终实现相互矫正与平衡。对此,大规模范围的多数原则无能为力。

委员会机制不会形成多数对少数的压制还有另一个原因——因为委员会面对的是系列过程,每次要解决的问题不同,其内容和利益构成也随时变化,因此不会形成在所有问题上保持一致的不变多数和少数。每个成员都可能在多数和少数之间变换阵营。这种现实会在委员会中培养对少数宽容与妥协的精神。

 

◎社区自治

名副其实的真正自治应该从个人开始,自下而上,所有层次和单元都实行自治。递进民主制就是这样的自治。在递进民主制中,各委员会(含下属委员会)构成自治体,拥有上级委员会未明确禁止的一切权力和不与上级委员会决策相违的自治。这种关系如同层层嵌套,下级委员会须包含在上级委员会的决策框架内,最后由住宅区业主委员会的决策包容整个社区。

A小组n个业主组成小组委员会,成为一个自治层块,自行管理A组的内部事务——做哪些事情,怎么合作,制订什么制度,利益如何分配等,都由A组委员会自行决定。同时,包括A组在内的n个组属于B楼。B楼也构成自治体,由下属各组的当选组长组成B楼委员会,管理B楼内部事务。这种管理只限于下属各组之间的合作事务,不能干涉各组内部事务。但是B楼委员会做出的规定和决策,作为楼成员体的下属各组都要执行。各组的决策不能与楼的决策相抵触。

同理,一个住宅区有n个楼,由n个楼长共同组成住宅区委员会,管理本住宅区各楼之间的共同事务,但不得干涉每楼内部事务。而楼作为住宅区成员体,须执行住宅区委员会决定,不能制定与住宅区委员会抵触的决策。这个住宅区委员会此时涵盖了下属各楼和小组两层自治体(若把家庭也视为自治体就是三层),包含的自治体数量为n楼+(n楼×n组)。

虽然自治在当代是一个常用之词,然而G. Sartori提出的“可以得到的自治强度和所要求的自治广度成反比;可能的自治强度同所要求的自治的持续性成反比”之公式,排除了在大规模范围实现自治的可能。在住宅区范围不能实现真正的业主自治,原因就在这里。自治必须是直接民主,只要超出可以实行直接民主的范围,自治就将名不副实,只能是把权力委托给代理人,由代理人自上而下进行治理。不过Sartori所说的“广度”指的是一种平面广度,如果采用递进民主的立体结构,每一层次的每个委员会之“广度”都能被限制在可以实行直接民主的范围内,因而就都能成为真正的自治,自治强度也能保持不变。而递进民主中自下而上的递进过程,相当于在“广度”的二维平面上增加了纵向的一维,从而可以在自治强度不减弱的情况下,使自治广度得到不断扩展,从而也就超越了Sartori的公式。

 

◎降低物业费

某住宅区每户每月交纳的物业管理费约200元,每年约为2400元,该住宅区总共约有2000多户,物业管理公司每年收取的物业管理费超过500万元。但是,住宅区的供电和通讯线路、供水供气供暖管道、电梯、道路、绿地等必要的配套设施都已经具备,而且都列入建房成本由业主在购房款中承担了,无需物业管理公司再掏一分钱。物业管理公司所做的物业管理服务基本就是保安和保洁。这样算,所收的物业费之不合理就暴露出来。这种问题是普遍的。物业费的标准由物业公司决定,既不明不白亦没有任何协商的余地,业主只能照单付款。这就如同在雇佣关系中,雇主出多少钱是由仆人决定一样,显然不合理。

如果能有一个真正代表业主利益的业主委员会,聘用了精干的业主经理,并对业主经理进行有效的监督和制约,可以通过如下手段降低物业费用,或提高物业费的效益:

1、       要求物业费、维修基金、取暖费、停车费等收支透明,公布帐目并进行审计,打开暗箱,防止物业公司克扣和不正当得利;

2、       非日常的大额花销要有业主委员会的同意和签字;

3、       明确权利,不能把业主财产当成物业公司赚取利润的资源,如住宅区内的公共用地、业主共摊面积的建筑等,除了物业公司合理的管理收费,其他部分要回馈业主,用于抵消物业费或加强住宅区建设;

4、       保证住宅区物业得到良好维护,不得以减少维修的方式把应用于维修的费用当作物业公司利润。

这些手段都可以在“逐层递选的业主委员会+业主经理”模式下采用,而递进民主所实现的自治,可以做到由业主分摊力所能及的物业管理,对降低物业费将会更为有效。以住宅区内的绿化为例,一些闲在家中的老人本来就对园艺有兴趣,当作日常消闲,如果他们自我组织,把住宅区的绿化当作活动身体、社交和园艺创造的乐趣,自己来承担,就可以既节约费用,又得到娱乐,在小区形成更合意的园林,还同时增进共建家园的认同。

再如,有的楼居民可以决定由各家轮流打扫楼道卫生,就无需专门雇佣清扫工,由此节省一笔费用。这种涉及到各楼的事由各楼自己决定,住宅区只管楼外的清洁,各楼卫生怎么搞,不由住宅区统一收费和安排。某楼决定统一雇人清扫,就由那楼居民分摊出钱,一周清扫几次,工资多少等,由楼委员会决定和执行。另外的楼也可以决定由本楼各组自己决定,愿意雇人的组各家摊钱雇人清洁本组区域,不愿意雇人的组各家轮流值日。甚至一组内都可下放权利,轮到谁家值日,只要完成清洁工作就可,具体是业主自己清扫,还是保姆清扫,或是在外面雇的清洁工清扫都可。由此适应不同家庭。工作忙的业主不愿意再花时间打扫公共卫生,就雇人做。退休在家的业主愿意把清扫卫生当作体力活动,就自己做;还有的家庭可能收入不高,不但自己清扫,还愿意为别家承担值日换取报酬。总之各取所需,肥水尽量不流外人田,正是社区的功能和精神。

通过类似的方式,一个住宅区可以把很多管理工作分担给各楼乃至各组,以其自治进行管理,减少对物业公司的依赖,从而降低物业费用。这种方式推倒极致,甚至可以由业主委员会取代物业公司,整个住宅区自我管理。业主委员会把监督物业公司的时间精力转移到直接与保安公司、停车公司、清洁公司打交道,聘用一个好的业主经理,足以达到物业公司进行管理的水平,物业费却可大大下降。所花的物业费,相当部分也将被住宅区业主及其家属通过承担物业工作得到。

 

◎经营住宅区资源

大多数业主往往只注意到物业费的支出,却很少注意到物业管理方面的收入。例如住宅区内的车库、店面和场地的出租收入;住宅楼的楼顶和墙体悬挂广告的收入;物业费和维修基金存入银行的利息,或用于投资所得到的回报等。如果经营得当,物业管理方面的收入甚至可能超过物业管理费的支出。在这种情况下,住宅区的业主就根本无需交纳物业费了。

一个称职的业主委员会应该能够全面地承担起住宅区共同财产的管理,最好地发掘业主的共同财富。做到这一点,对业主委员会的能力就提出更高的要求,对业主委员会的监督和制约则更不可少。

 

◎解决业主之间的矛盾

一个住宅区开发和形成初期,业主与开发商和物业公司的矛盾往往为主。那种矛盾一目了然,容易界定。随着创建阶段过去,业主与业主之间、业主与业主委员会之间的矛盾就开始付出,逐渐占据主要位置。而那种矛盾相比之下更难以处理,成为住宅区纠纷中最难解决的问题。

目前业主之间仅靠公约联系在一起,公约无法律约束,执行与否只能靠业主自觉。一旦遇到业主拒不执行公约规定,如不交物业共同部位的维修费用、破坏公共设施等,往往陷入束手无策。而这种“害群之马”的扩散效应,最终会造成业主公约沦为一纸空文。

另外,业主一旦对物业管理产生不满,往往采取拒缴物业费的方式消极对抗。有些业主总以为与物业管理企业分庭抗礼才是维护权益的最好方式,这在目前是非常普遍的行为,却不是明智的行为。因为物业公司只是被业主集体雇佣为自己服务的,物业费是全体业主AA制的自我集资。拒缴物业费从根本上不是欠物业公司的费,而是欠大家的。欠到一个极限,物业管理做不下去了,受害的是全体业主。欠费越多,物业管理越做不好,业主更觉得该欠,越来越多的人不交物业费,最终物业管理势必难以维系,垮掉后也很难重新组织起来。

以往处理这种矛盾,往往是物业公司顶在前面,对欠费业主断水断电,或进行诉讼,使得矛盾更为激化,有时甚至导致所谓“群体性事件”。而如果有逐层递选和递进自治的的业主组织处理这类问题,首先递进自治可以尽量减少社区的同一性,给异质性和多样性的存在提供空间,因此大大减少冲突;二是递进自治的结构是自下而上地形成权威,因此具有足够的权威性,以及情感压力和舆论功能,同时却没有人格化的“主宰者”——那往往是被视为不公平、专制,以及引起冲突和不服气的根源;三是即使决定采取适当强制措施,由逐层递选产生的业主委员会决定惩处,比物业公司具有合法性。物业公司将只做为业主团体的委托代理人进行执行,名正言顺,也不再首当其冲。

 

◎激励机制

如果只是业主中的退休者从事住宅区园艺,也许可以不要报酬,依靠自愿者就可以完成,因为园艺活动中有很多乐趣。但对住宅区管理中那些缺少乐趣的工作,自报奋勇的志愿就只会是一时,而不可能长期坚持下去,这时必要的激励机制是不可缺少的。

如逐层递选所产生的组长、楼长等,他们必须是愿意当选的,而不能把当选视为麻烦。因为只有当选者愿意当选,自下而上的制约对他们才会发生作用,他们也才能认真负责。志愿是需要的,但只能作为因素之一,除此还应该给当选者一定报酬。既然当选者是为业主服务,业主为此付出酬劳也是应该的。

这种酬劳无需业主额外再交,以“提成”方式就可解决。实行逐层递选和递进自治后,由于业主委员会增强了与物业公司的谈判能力,一些管理工作由实施自治的业主分摊,从而降低了物业费。再从降低的物业费中提取一定比例,作为给当选者的报酬是绰绰有余的。

以前面举例的1000位业主住宅区为例,共有100个组长和10个楼长及一个业主委员会主任。组长事情不多,每人每月若得酬金200元,100个组长共20000元;楼长做事比较多,每人每月酬金1000元,10个楼长加一个主任共11000元;如果再雇一个专职的业主经理,付酬10000元(业主经理是全职和专业的,对其能力与知识有较高要求,加上为了能对其有效制约,不采取一次签署长期合同的方式,保留随时解雇的权力,因此属于不稳定职位,需其工资超出一般水平才能吸引到受聘者),全部酬金为41000元。以户均100平方米计算,住宅区建筑共10万平方米,每月每平方米分摊酬金0.41元。目前很多住宅区的物业费达到每平方米2元以上(北京),如果采用递进自治结构,将物业费降到每平方米1元,加上酬金,也才是1.41元,每户所需交纳的费用仍然下降较大幅度,而且还能由此得到更好的服务。

上述费用还可以通过递进自治的业主组织与物业公司谈判,由物业公司从所收物业费里出。当物业公司面对一个不会被收买的业主组织,明智方式是做出合理让步。否则业主组织可能会重新选择物业公司。法律付与其这种权利,且有业主经理操作,不会流于空谈,业主组织将改变以往的弱势,变成强势一方。

 

◎社区的价值

递进自治可以改善物业管理,但其更大的价值是建立和谐完善的社区。传统社区需要文化和历史的支撑,如中国乡村社区的士绅与家族结构,美国乡镇的民主自治,都需几代人的邻里关系,或者哪怕毛时代那种单位分房的聚居,也有形成社区的纽带。然而那些因素在目前中国都不复存在。传统、文化,以及单位都已解体,剧烈的社会变化和广泛搬迁也导致了邻里关系丧失,人们只是出于购房行为搬到一起。在这种情况下重建社区,递进自治几乎是惟一可以较快见效、凝聚社区利益、发展社区互助和培养社区认同的方式。

一般的年轻人可能不太感受对社区的需要,但对老人和孩子,社区的意义就不比寻常。社区是家庭的外延,重视家庭价值的人都不应该忽视社区。社区不仅带来外部环境的美好,给老人聊天或孩子游戏的伙伴,甚至还能改变人的命运。一个居住波士顿的朋友告诉我,她的社区有一个失去父母的男孩,邻里为了帮助他,把他选为社区负责人,大人们对他尊重和服从,使他树立自信和积极的追求,不再打架吸毒,成为社区活动的杰出组织者。邻居们又为他的出色工作联名向市政府申请颁给他嘉奖,对他是更大的鼓励。在男孩满十八岁生日那天,一位邻居驱车四小时带他去加拿大。美国法律规定20岁才可饮酒,加拿大法律18岁就可。邻居请他在加拿大喝了一杯啤酒庆祝他成人。男孩为此贺礼而感动落泪。现在那男孩已经读到很高学位,成为优秀人才。他前途无量的人生,根基在于他的社区。

在遭遇危机的时刻,社区作用就会更大。类似SARS、地震、火灾等情况,虽然发生的概率很小,但却生死攸关。一个组织程度高、互相了解和关爱的社区,会使社区成员通过互助得到保护;而一个散漫、自私和冷漠的社区,那时却可能使灾难恶果人为地扩大。

 

四、以网络为平台

不过,递进自治的随时选举或随时讨论在实际中也会受到很多限制。虽然范围不大,容易串联,但哪怕是同一层楼的邻居,正好同时在家无事,可以共同开会的机会也非随时都有。况且也不是所有人都愿意有大家庭般的邻里关系,有些业主可能更愿意保持独处空间,按照选择交往,宁愿避免面对面的交流。照顾到这些情况,一个较好的方法是利用网络。

随着网络普及,住宅区拥有自己的网站成为越来越简单之事。目前大城市住宅区许多都有网站,而依托网站实行住宅区的逐层递选或递进自治,不需要参加者处于同一时间和空间,从而使随时选举和随时讨论变得更容易,也能使愿意独处的人免于面对面,因此业主可以更方便地随时关注住宅区的物业管理情况,也可以更积极地参与社区建设。

在网络上实现逐层递选和递进自治,需要有专门软件。初步考虑软件应该有以下功能:

1、             每个小组有自己的讨论区,供业主发表对本组事务和管理的看法,进行讨论,并具投票功能。投票包括选举本组组长,也包括对本组事务的表决;

2、             投票权的比重根据户、人数,或交纳物业费的数额决定;

3、             小组讨论区是封闭的,外组业主看不到,以使本组业主能畅所欲言,不必担心与组外发生误解和纠纷;

4、             业主入住即得到讨论区中一个ID,以及与ID相捆绑的投票权。业主实名注册,但在讨论区中可显示化名,目的也是为了避免情面顾忌、邻里纠纷,以及能够匿名投票。

5、             任何时候都可在小组讨论区中进行任免组长的投票,只要有2/3以上票选举了新组长,程序会自动给予当选者组长身份和权限,原组长则自动失去组长身份与权限;

6、             当选组长的权限包括自动成为本楼管理委员会成员,具有在本楼委员会讨论区中发言和表决的权限;

7、             本楼讨论区对外楼封闭,本楼所有业主都可以进入本楼委员会讨论区观看,但不能发言。观看是保证监督,尤其是监督本单元组长在楼委员会中的作为,不能发言是为避免干扰楼委员会的讨论和决策。

8、             与楼委员会讨论区平行建立本楼业主的BBS,供本楼业主自由发言,以形成舆论,反映民意;

9、             这种本楼业主的BBS有“公决”功能,当超过本楼1/2的业主投票否决楼委员会的决策,其决策作废。对楼委员会内所进行的选举,当超过本楼1/2的业主投票否决,选举结果作废。此种公决可以在BBS上自由发起,随时进行。

10、          当选组长在楼委员会讨论区中以“××组组长”身份出现,必须属实,但不必暴露本人姓名,避免给本人生活带来不必要的干扰;

11、          楼委员会的表决也可随时进行。选举楼长需2/3多数,制定决策需要1/2多数。当选楼长自动获得权限,成为住宅区委员会委员,冠有“××楼楼长”的ID

12、          本住宅区所有业主都可以查看住宅区委员会的讨论区,但除了当选楼长,其他人都不能在住宅区委员会讨论区发言,只供监督,并开辟住宅区的BBS,住宅区所有业主都可自由表达意见,形成舆论,也可在BBS上进行公决,以超过1/2的票数否决住宅区委员会决策或选举结果

若住宅区委员会之上还有层次,只需要按同样原则扩展就可。

目前尚无这种软件,需要开发。但如果住宅区的逐层递选或递进自治能够试验成功,被较多住宅区接受,开发软件的投入是可收回的。甚至可以考虑建立专门网站,为各个实行递进自治的社区提供共用平台,通过商业化的服务获得利润。

 

物业公司的共赢

中国的物业管理企业目前超过2万家,从业人员达200多万人。未来这一领域将不断规范,重新洗牌,择优汰劣,要想保证生存发展,物业公司必须寻找能与业主良好互动、双方共赢的模式。把业主组织视为威胁,设置障碍和进行对抗的做法是短视的,必会丧失自己的未来。

目前的业主委员会体制存在很多问题,如物业公司由于无法与每个业主分别达成协议,只能与业主委员会签定合同,但目前的业主委员会签了合同却不能对各个业主进行约束,这个事实造成物业合同失效,成为悖论,也为更多的物业管理纠纷埋下隐患。

在现体制下,业主委员会往往被当作业主与物业企业“斗争”的载体,成立业主委员会就意味着开发商麻烦的开始和原物业管理公司服务的终止。有些住宅区业主委员会频繁更换物业管理公司,而业主迫切需要的利益却在极端的对抗中丧失解决的最佳时机。其实,业委会不仅有监督选择物业管理企业的权力,更重要的是要承担约束规范全体业主行为的义务。目前的业委会体制对此完全无能为力。

的确,递进自治的业主组织会使物业管理企业受到更多的监督和制约,但那不一定就是坏事。如果业主组织不能对物业公司进行足够的监督和制约,就只能靠物业公司自律,虽然一时有利物业公司的强势,却不会有利于物业公司的长远发展,而且给社区发展埋下隐患。因为在缺乏监督的情况下,业主没有保护自身利益的有效渠道,反而容易导致矛盾的积累和激化,要么问题不爆发,爆发了就会引起重大后果,如联合闹事等,导致两败俱伤,物业公司的信誉和形象会由此遭到严重破坏,甚至断绝其发展前程。

递进自治使业主有效地组织起来,物业公司从而可以面对统一的对话者,理性、守规则、能贯彻,而不必与无组织的个体分别去打效率低、成本高的交道,更不必担心业主汇合成感情冲动、难妥协的乌合之众。物业公司从中获得的便利可能会大于受到制约带来的不便。

物业管理中有些开销本是该花的,但因为原本的不透明状态,业主不能有效监督和参与,对物业公司先入为主地不信任,便会拒绝一切额外收费。如对电梯的维修,如果所收物业费不够,业主又拒绝增加交费,就只能让电梯带病运行,进一步维修费用会增加更多,出事故的风险也大大增加。而一旦真出事故,物业公司难推其责。这种状态长远看势必无法持续,造成的趋势也对整个物业管理行业极为不利。

而有了业主的递进自治之有效组织,物业管理不再处于暗箱状态,业主能够正视该付的费用。毕竟社区建设和物业管理都是为他们自身服务,在信任的气氛中,他们一定会做到通情达理。

物业管理不像房地产开发那样是一锤子买卖,火爆一时就可。物业管理是为期久远的生意。因此,让业主按照递进自治的结构有效地组织起来,就不光是对物业公司的制约,也会对物业管理行业的长期发展和长远前途产生有利促进。

有眼光的物业公司应该看到这种前景,主动参与到业主组织的制度创新中去。因为法律站在业主一边,市场又面临激烈竞争,未来业主总会越来越占据主动。哪些物业公司能够在与业主的和谐合作中走在前面,树立起让业主信任的企业形象,就能在未来发展中占到先机,得到最大成功。

 

如何解决与政府法规的矛盾

这里所提出的逐层递选和递进自治结构,与目前颁行的《物业管理条例》和《业主大会规程》存在不符,因此可能会在合法性方面遇到一些问题。对此是可以灵活解决的。只要有了实质性的逐层递选和递进自治,能够有效运转,应该如何适应已颁行的法规,只是建立接口、符合形式程序的问题。一个有效的业主组织,在形式上完成程序不会有太大困难。

目前《业主大会规程》的第十四条——“业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加”;第十五条——“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”;以及第十六条——“物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议”等条款,都为制度创新的灵活性提供了方便之门。

从主管部门的角度,应看到各种阶层、各种社区千差万别,其目标、需要和能力都各不相同,用一个统一法规要求全部适应是不现实的,也是不应该的。建设部副部长刘志峰在全国物业管理工作会上曾表示,物业管理的基础是业主的财产权,选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一,并不强制业主必须实行物业管理,业主还可以根据实际情况采用其他方式,比如自我管理,或将事务直接委托专业公司等,也给制度创新留下了空间。

 

基层自治是民主社会的基础

长期以来,城市住宅区的惟一组织是居民委员会,但所谓的居民委员会并非居民的组织,而是政府的派出和延伸,其隶属关系是自上而下的,人员由上级任命(选举只是形式),政府发放工资,他们因此只对上负责,完成政府功能,和居民的物业没有关系,和社区的自治更是背道而驰。

房屋是家庭的基础,也是大多数家庭最主要的财产。在中国的房屋基本实现私有化的状况下,业主组织将越来越成为城市社会的基本细胞。其影响辐射广泛和重大,关系到城市居民的基本安全和主要生活,对社会稳定关系重大。对此,各方面都应该认识到,由于民间社会的单薄,中国的社会环境非常脆弱。在关系到房屋这样重大的问题上,任何矛盾都可能引起连锁反应,甚至导致胡蝶效应。要把业主组织的建设放到极其重要的位置,不能有效地解决这个问题,未来社会是难以真正稳定的。为此,非常需要各方面共同探索,尤其是政府的开放态度。

从实现民主社会的角度看,基层自治是走向民主的前提。托克维尔认为美国民主的根基就是乡镇自治。他说“乡镇组织将自由带给人民,教导人民安享自由和学会让自由为他们服务。在没有乡镇组织的条件下,一个国家虽然可以建立一个自由的政府,但它没有自由的精神。片刻的激情、暂时的利益或偶然的机会可以创造出独立的外表,但潜伏于社会机体内部的专制迟早会重新冒出表面。” 托克维尔总结美国之能维持民主制度,归功于地理环境、法制与民情三点,但法制重于地理,民情重于法制。如果不是乡镇精神,即便有联邦宪法与三权分立,美国人也恐难享有真正的自由。独立、自治与有权是美国乡镇组织的一般状况,正因为乡镇是自由的,在乡镇生活的人民才能享有自由。中国城市的住宅区在人口规模上相当于美国的乡镇,在社区的性质上也有类似之处,因此,托克维尔的观点应该成为我们展望中国民主之路的启示。

 

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